一、員工流失行為的內(nèi)在動(dòng)力分析

1、員工擁有較高的報(bào)酬期望

報(bào)酬不僅是一種生理需求，可以滿(mǎn)足日常生活需要，更重要的是個(gè)人價(jià)值與社會(huì)身份、地位的象征，從某種意義上說(shuō)，報(bào)酬成為一種成就欲望層次上的需求，員工不僅需要獲得勞動(dòng)收入，而且要獲得人力資本的資本收入，即需要分享企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的成果。這一切，都可能使員工要求企業(yè)能夠提供更高的工資收入，更多的尊重和理解。而在現(xiàn)今的房地產(chǎn)大環(huán)境下，要達(dá)到去年的高度，是有相當(dāng)大的難度的。盡管很多開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售傭金及提成都比平均水平要高，但是，以往一次開(kāi)盤(pán)，業(yè)績(jī)較好的銷(xiāo)售員可以賣(mài)20－30套房子（僅以公寓樓統(tǒng)計(jì)），銷(xiāo)售同比提成也相當(dāng)高。但是，眼下開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)推量很大，現(xiàn)階段達(dá)到推盤(pán)條件的必須同時(shí)拿出來(lái)賣(mài)），加之目前買(mǎi)房者大多數(shù)都持觀望態(tài)度，這也直接影響到銷(xiāo)售員的業(yè)績(jī)，達(dá)不到銷(xiāo)售員對(duì)于薪資的高要求也就不足為奇了。

2、員工擁有較高的成就期望

目前各大房地產(chǎn)公司以及營(yíng)銷(xiāo)代理公司對(duì)于員工的基本素質(zhì)要求越來(lái)越高了?；镜膽?yīng)聘學(xué)歷要求就要大專(zhuān)，這些高學(xué)歷的員工與一般員工相比，由于他們受到的教育水平較高，因而對(duì)自身能力的認(rèn)識(shí)比較深刻，事業(yè)心較強(qiáng)，樂(lè)于從事挑戰(zhàn)性的工作，善于進(jìn)行創(chuàng)造性的勞動(dòng)，在組織中有很強(qiáng)的獨(dú)立性和自主性，這就決定了員工更強(qiáng)的成就動(dòng)機(jī)。他們?cè)诠ぷ髅媲?，?huì)表現(xiàn)出更強(qiáng)的“求勝”心理，極力追求能張揚(yáng)個(gè)性。這就要求企業(yè)能在工作中授予知識(shí)員工較大的自主權(quán)，提供各種資源、制度上的支持，獲得成就感的環(huán)境，以滿(mǎn)足其成就期望。但是，目前的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，員工配置已基本趨于飽和，這樣的成就很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

3、缺乏必要的發(fā)展空間和成長(zhǎng)機(jī)會(huì)

目前，成長(zhǎng)機(jī)會(huì)、發(fā)展機(jī)會(huì)已逐步成為許多優(yōu)秀人才選擇企業(yè)的首要條件，而就房地產(chǎn)企業(yè)的人員架構(gòu)來(lái)看，企業(yè)為員工提供的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)和發(fā)展空間還十分有限。純粹從業(yè)務(wù)角度考慮，上升空間很大，但是上升速度并不是很快，在現(xiàn)今浮躁的社會(huì)大環(huán)境下，這些大學(xué)生一旦沒(méi)有達(dá)到他們想象中的高度，他們便會(huì)有更換環(huán)境的想法。另外，企業(yè)為員工提供的培訓(xùn)機(jī)會(huì)十分有限，培訓(xùn)少的直接影響就是，員工對(duì)于自己未來(lái)的發(fā)展沒(méi)有明確的定位，企業(yè)由于一味地追求高利潤(rùn)，投入更多的資金在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上，而忽略了對(duì)員工個(gè)人的發(fā)展規(guī)劃，員工當(dāng)然也就對(duì)企業(yè)沒(méi)有信心了。

4、企業(yè)缺乏有效的激勵(lì)機(jī)制

企業(yè)的激勵(lì)機(jī)制在某種程度上決定了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，它分為物質(zhì)的和精神兩方面，也是導(dǎo)致人才流失的主要原因之一。假如一個(gè)企業(yè)不能提供相對(duì)優(yōu)厚的物質(zhì)待遇，又不能提供滿(mǎn)足人才精神需要的精神待遇，那這樣的企業(yè)就難以吸引和留住人才?，F(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)，也許只是個(gè)別企業(yè)才會(huì)發(fā)生的這樣的現(xiàn)象，但是，對(duì)員工也會(huì)有一定的影響。

綜上所述，正是上述四個(gè)方面，構(gòu)成了目前房地產(chǎn)行業(yè)員工的最基本的動(dòng)機(jī)，也正是為了滿(mǎn)足這些期望，他們才會(huì)到一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)或營(yíng)銷(xiāo)代理企業(yè)去工作。當(dāng)這個(gè)公司所提供的工作，無(wú)法使他們獲得他們所需要的用以支配他們行為的自我滿(mǎn)足時(shí)，他們就會(huì)去尋找新的工作以滿(mǎn)足他們的這些期望。這，也就是目前大市場(chǎng)環(huán)境下的普遍現(xiàn)象。

二、員工流失的對(duì)策研究

員工流失的過(guò)程是一個(gè)涉及眾多因素的復(fù)雜過(guò)程，企業(yè)雖然不能改變客觀存在的社會(huì)環(huán)境因素和難以控制的個(gè)人因素，但可以在順應(yīng)社會(huì)環(huán)境變化的原則下，根據(jù)員工流失過(guò)程的特點(diǎn)，從降低流失動(dòng)機(jī)和提高流失成本兩個(gè)角度出發(fā)設(shè)計(jì)控制員工流失的管理對(duì)策。當(dāng)然，這里所控制的流失是企業(yè)不希望發(fā)生的流失，企業(yè)需要保留的知識(shí)員工是能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的知識(shí)員工，尤其是那些為企業(yè)創(chuàng)造了80%價(jià)值的20%的優(yōu)秀員工。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到完全阻止員工的流失是不現(xiàn)實(shí)的，對(duì)于未能挽留的流失，企業(yè)所能做的就是盡量減少流失給企業(yè)造成的損失，并盡可能地繼續(xù)開(kāi)發(fā)利用這些流失人員的價(jià)值。對(duì)此，建議采用一下策略：

1、有效的激勵(lì)機(jī)制

通過(guò)對(duì)員工流失現(xiàn)象總結(jié)，我們可以發(fā)現(xiàn)，流失動(dòng)機(jī)和流失成本是決定員工流失決策的決定性變量，員工個(gè)人價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度是其流失的內(nèi)在動(dòng)因。如果企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)員工較高的報(bào)酬期望、成就期望機(jī)會(huì)期望及其社會(huì)價(jià)值，就能從根本上降低知識(shí)員工的流失動(dòng)機(jī)，且增加了他們的流失成本，達(dá)到預(yù)防知識(shí)員工流失的目的。因此企業(yè)可以通過(guò)完備的激勵(lì)機(jī)制，最大程度地實(shí)現(xiàn)知識(shí)員工的個(gè)人期望，啟動(dòng)知識(shí)員工留存企業(yè)的自我動(dòng)力和超我動(dòng)力系統(tǒng)，從根本上控制知識(shí)員工的流失行為。

A. 建立合理有效的報(bào)酬激勵(lì)機(jī)制

建立合理的報(bào)酬激勵(lì)機(jī)制是很有必要的。這點(diǎn)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及一些代理公司就做的較好。在銷(xiāo)售過(guò)程中采取累進(jìn)的計(jì)算方法，也就是說(shuō)，賣(mài)一套房子與買(mǎi)兩套房子的銷(xiāo)售提傭點(diǎn)是不一樣的，隨著你的業(yè)績(jī)的不斷提高，你的銷(xiāo)售提傭也會(huì)不斷增加。這給了很多銷(xiāo)售員以?shī)^斗的目標(biāo)，在這樣的條件刺激下，即使暫時(shí)出不了業(yè)績(jī)，也能激勵(lì)銷(xiāo)售員的斗志，使之保持長(zhǎng)久的戰(zhàn)斗力。

B. 精神報(bào)酬

除了物質(zhì)上的薪酬以外，關(guān)愛(ài)、尊重、認(rèn)可、支持等精神上的報(bào)酬也是員工所期望得到的報(bào)酬。這就需要企業(yè)提供良好的工作環(huán)境，關(guān)心知識(shí)員工的身心健康，支持他們的工作，設(shè)置諸如生日問(wèn)候、健康計(jì)劃、子女托管等人性化的福利項(xiàng)目，使員工感受到企業(yè)對(duì)他們的關(guān)愛(ài)；同時(shí)也要求企業(yè)能夠更多地信任知識(shí)員工，在其工作過(guò)程中授予更多的自主權(quán)，在企業(yè)中設(shè)置多種溝通渠道，尊重員工的意見(jiàn)，并及時(shí)給予反饋;還需要適時(shí)地給員工以夸獎(jiǎng)和贊揚(yáng)，在他們做出成績(jī)時(shí)向他們公開(kāi)地、及時(shí)地表示感謝，授予一定的榮譽(yù)，幫助塑造行業(yè)專(zhuān)家形象，并組織一些集體活動(dòng)使他們分享成功的喜悅等等。對(duì)于基本實(shí)現(xiàn)了生活需求的員工來(lái)說(shuō)，這些精神報(bào)酬對(duì)其個(gè)人價(jià)值在企業(yè)中實(shí)現(xiàn)程度的評(píng)價(jià)中起了關(guān)鍵作用，能夠較好的防止員工流失動(dòng)機(jī)的產(chǎn)生，并且這些報(bào)酬的實(shí)現(xiàn)并不需要企業(yè)支付很多的金錢(qián)，是一種低成本的知識(shí)員工保留措施。

2、提供員工發(fā)展的機(jī)會(huì)

員工持有較高的機(jī)會(huì)期望，他們更加關(guān)注個(gè)人的發(fā)展?fàn)顩r，希望能夠盡快實(shí)現(xiàn)自己的愿望，達(dá)到一定的高度，同時(shí)又能讓在企業(yè)中的不斷成長(zhǎng)和發(fā)展。因此企業(yè)必須設(shè)置適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制，從工作設(shè)計(jì)、晉升發(fā)展等方面為知識(shí)員工創(chuàng)造發(fā)展機(jī)會(huì)，并通過(guò)為其提供學(xué)習(xí)培訓(xùn)、工作輪換、個(gè)人測(cè)評(píng)等機(jī)會(huì)促進(jìn)其發(fā)展。加快提升速度，提供更多的提升機(jī)會(huì)。

3、培訓(xùn)學(xué)習(xí)

員工需要更多的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，如果他們?cè)谄髽I(yè)得不到有效的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不能適應(yīng)自身發(fā)展的需要，他們就會(huì)另謀高就。員工流失原因的調(diào)查顯示缺乏培訓(xùn)學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)是他們流失的主要原因之一。然而一些房地產(chǎn)企業(yè)卻因擔(dān)心經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后自身價(jià)值得以提高的知識(shí)員工會(huì)更容易流失而不敢為他們提供充分的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。從人力資本投資的角度來(lái)看，如果培訓(xùn)后員工流失，對(duì)企業(yè)而言是得不償失，那么如果不培訓(xùn)他們，而留住他們，這樣給企業(yè)造成的損失最終必然是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的減弱，效益的減損，這更是企業(yè)承擔(dān)不起的。在留人方式的調(diào)查中，很多員工認(rèn)為“培訓(xùn)學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)”是留住他們的最有效方法。因此企業(yè)必須為其員工提供有效的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，使其個(gè)人得到發(fā)展，同時(shí)運(yùn)用提高的知識(shí)和技能為企業(yè)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

4、重視與員工溝通

企業(yè)要重視與員工人際關(guān)系的改善、員工與員工之間的人際關(guān)系的改善，企業(yè)中人際關(guān)系的改善不僅有助于企業(yè)產(chǎn)值效益的提高，還可以促進(jìn)企業(yè)團(tuán)結(jié)凝聚力的增加，充分展示出企業(yè)積極向上、團(tuán)結(jié)進(jìn)取的精神面貌。

5、做好人才備份工作

這一工作有利于保證企業(yè)不會(huì)因某些關(guān)鍵職位員工的流失而中斷工作進(jìn)度。做好人才備份，一方面要強(qiáng)化人才的儲(chǔ)備和技術(shù)培訓(xùn)，另一方面，同一崗位至少要有兩至三人作為后備。這一工作，目前大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)做的不錯(cuò)，但是，由于后備人員素質(zhì)與前者有較大差距，因此，培訓(xùn)這些后備人員也成為未來(lái)一些日子的重要工作，只有他們具有一定的實(shí)力，才能防患于未然。

6、合同約束

合同約束即在員工進(jìn)入企業(yè)之前，采用契約的形式規(guī)定員工對(duì)企業(yè)的義務(wù)，約束其行為，防范由于員工流失而給企業(yè)帶來(lái)?yè)p害。如為了防止員工離開(kāi)企業(yè)后泄漏或使用企業(yè)的商業(yè)秘密，企業(yè)可以與特定接觸、知悉、掌握商業(yè)機(jī)密的關(guān)鍵員工事先簽訂“競(jìng)業(yè)禁止”協(xié)定，要求員工在離開(kāi)企業(yè)后的一段時(shí)間內(nèi)，在一定的區(qū)域內(nèi)不得從事與本企業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的工作。企業(yè)還可以在合同中規(guī)定如果員工離開(kāi)企業(yè)，需要繼續(xù)為本企業(yè)保守商業(yè)秘密、 技術(shù)秘密等，同時(shí)規(guī)定相應(yīng)的補(bǔ)償措施。在這方面，企業(yè)應(yīng)十分重視運(yùn)用已有的《專(zhuān)利法》、《勞動(dòng)法》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等法律手段保護(hù)自身的合法權(quán)益。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)的團(tuán)隊(duì)流失的問(wèn)題，也可以通過(guò)巧妙的合同設(shè)計(jì)來(lái)制約。比如在團(tuán)隊(duì)的每個(gè)員工進(jìn)入企業(yè)的時(shí)候與個(gè)人簽訂雇傭合同，而當(dāng)團(tuán)隊(duì)形成的時(shí)候，再針對(duì)這個(gè)緊密的集體簽訂一個(gè)薪酬分配合同。在相關(guān)的約定條款中，應(yīng)該明確個(gè)人（但不是每個(gè)人，而僅僅是團(tuán)隊(duì)中的關(guān)鍵人物）競(jìng)業(yè)禁止留置金的期限和金額，以及集體流失出現(xiàn)時(shí)在整體薪酬（團(tuán)隊(duì)收入在分配到個(gè)人以前的那一部分）中計(jì)提競(jìng)業(yè)禁止留置金的期限和金額。這樣，就可以對(duì)團(tuán)隊(duì)流失予以特別強(qiáng)的約束。

報(bào)償卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投入。員工若真的想走，類(lèi)似服務(wù)期約定也只可起一定的約束作用，真正想留人，還要深挖企業(yè)自身的問(wèn)題。

7、保持與流失者的聯(lián)系

當(dāng)員工想離去的時(shí)候，任何強(qiáng)制性的挽留都無(wú)濟(jì)于事，于是與流失員工建立良好的聯(lián)系必須從他們即將離去時(shí)開(kāi)始著手。這時(shí)企業(yè)的人力資源管理人員必須及時(shí)向即將離去的員工傳達(dá)保持聯(lián)系的諸多益處，同時(shí)應(yīng)該清楚他們離去的原因、對(duì)公司的看法、將來(lái)的計(jì)劃等等。當(dāng)然，最重要的是要獲得他們的聯(lián)系方式，保證日后能夠保持聯(lián)系。如果企業(yè)期望前任員工提供諸多最新消息，他們必須向離職者提供具有足夠有活力的對(duì)等交換物。這就需要企業(yè)細(xì)分員工信息，這樣才能與他們展開(kāi)有效一對(duì)一溝通，也能將所獲得信息的價(jià)值發(fā)揮到最大。

企業(yè)與流失員工保持聯(lián)系，最簡(jiǎn)單的做法比如寄給前企業(yè)員工公司的內(nèi)刊或新聞，讓他們知道企業(yè)的最新消息;也可能是像麥肯錫那樣建立一個(gè)網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，前員工可以通過(guò)此社區(qū)與公司或其他人聯(lián)絡(luò);還可以是公司建立專(zhuān)門(mén)的“舊雇員關(guān)系主管”，管理前雇員與企業(yè)的關(guān)系，比如世界著名的管理咨詢(xún)公司—Bain公司就建有一個(gè)前雇員關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù)，存放北美地區(qū)2000名前雇員資料。包括每個(gè)員工再次工作期間的相關(guān)資料，舊雇員關(guān)系主管的工作就是跟蹤這些人的職業(yè)生涯變化情況、員工的去向、所作的工作、聯(lián)系方式等一旦發(fā)生變化，這些舊雇員關(guān)系主管就會(huì)對(duì)它的檔案在24小時(shí)以?xún)?nèi)做出更改。而且只要是曾在Brain公司效力的前雇員都會(huì)定期收到公司的內(nèi)部通訊，并被邀請(qǐng)參加公司的聚會(huì)活動(dòng)。這些方法適用目前大環(huán)境下的一些房地產(chǎn)企業(yè)。

8、再度接納流失者。

中國(guó)有句古話(huà)叫“好馬不吃回頭草”，但現(xiàn)在許多企業(yè)針對(duì)主動(dòng)辭職員工設(shè)立的“回聘”制度證明了這句話(huà)的意氣用事，因?yàn)榛仄高@些回頭好馬可以給企業(yè)帶來(lái)一筆很大的財(cái)富。

首先，節(jié)省了人力資本。請(qǐng)回一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的員工，特別是有能力有水平的管理者，可以節(jié)省大量的培訓(xùn)費(fèi)用。

其次，他回到自己熟悉的環(huán)境和崗位，會(huì)很快進(jìn)入發(fā)揮自己才能的工作狀態(tài)，避免了新人進(jìn)入后從不適到逐漸適應(yīng)的磨合期，提高了管理效率。

再次，“回頭好馬”的忠誠(chéng)度較高，他會(huì)更加珍惜自己的崗位，倍加努力的工作，這無(wú)疑又是一種推進(jìn)事業(yè)進(jìn)展的自覺(jué)動(dòng)力。

摩托羅拉、IBM等許多企業(yè)都有回聘離職員工的制度。例如摩托羅拉中國(guó)公司最著名的好馬是現(xiàn)任公司資深副總裁、中國(guó)公司董事長(zhǎng)兼總裁陳永正，他在辭職摩托羅拉、在其它公司工作了一年以后重返摩托羅拉，并擔(dān)任了中國(guó)公司的最高職位，他說(shuō)“摩托羅拉公司對(duì)人才的高度重視和尊重是吸引我回來(lái)的重要原因”。

綜上所述，企業(yè)員工流失是現(xiàn)今大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象，如何很好地控制員工的流失，是擺在我們這些人力資源工作者面前的重要課題，學(xué)會(huì)控制人員流失，有效減少人員流失，將會(huì)對(duì)各大房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展起到更為重要的作用。